Jornal Oficial Eletrônico dos Municípios - Mato Grosso

​DECRETO Nº 881, DE 09 DE MAIO DE 2023.

Dispõe sobre o deferimento da instauração de processo de ação de Regularização Fundiária de Interesse Social, REURB-S, no Loteamento Gaspar I, e dá outras providências.

Ari Genézio Lafin, Prefeito Municipal de Sorriso, Estado de Mato Grosso, no uso das atribuições que lhes são conferidas por Lei, e

CONSIDERANDO a edição da Lei Federal nº 13.465/2017 que estabelece normas e procedimentos para implantação de REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA de núcleos urbanos informais;

CONSIDERANDO a Decisão de Instauração da REURB, Procedimento nº 7485/2022.

D E C R E T A:

Art. 1º Fica, nos termos do inciso V do art. 28 da Lei Federal 13.465/2017, homologada a Decisão de Instauração da Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social (REURB-S) do Procedimento nº 7485/2022, do núcleo urbano informal, denominado Garcia I, de propriedade de Gaspar Imobiliária e Construtora LTDA e registrado no Cartório de Registro de Imóveis sob a matrícula nº 65.580, com área de 12,8574 ha, contendo 06 quadras e 75 lotes, nos termos do anexo único, parte integrante do presente decreto.

Art. 2º Ficam os ocupantes e eventuais interessados notificados a partir da publicação do presente Decreto, para querendo apresentar impugnação no prazo legal.

Art. 3º Este Decreto entra em vigor na data de sua publicação.

Sorriso, Estado de Mato Grosso, em 09 de maio de 2023.

Assinado Digitalmente

ARI GENÉZIO LAFIN

Prefeito Municipal

Registre-se. Publique-se. Cumpra-se.

Assinado Digitalmente

ESTEVAM HUNGARO CALVO FILHO

Secretário de Administração

ANEXO ÚNICO

DECISÃO ADMINISTRATIVA DE INSTAURAÇÃO DE PROCESSO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA

Núcleo Urbano: Loteamento Garcia I

Ari Genézio Lafin, Prefeito Municipal de Sorriso, Estado de Mato Grosso, no uso das atribuições que lhes são conferidas por Lei, resolve:

Instaurar processo de Regularização Fundiária Urbana do Núcleo Urbano denominado LOTEAMENTO GARCIA I, pelos fatos e fundamentos a seguir expostos:

Em primeiro lugar, necessário se faz o percurso no tópico acerca dos sujeitos legitimados para a propor a regularização fundiária. Nesse sentido, nos preceitos do art.14, da Lei nº 13.465/2017, poderão requerer e promover a Reurb:

I - a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública indireta;

II - os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana;

III - os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores; 9/29

IV - a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes; e

V - o Ministério Público.

Além de iniciar o procedimento de Reurb, os legitimados podem também promover todos os demais atos da Reurb, inclusive os atos cartorários (§ 1º, do mesmo artigo). Deste modo, o Órgão Instaurador é legítimo para promover o presente feito.

2. CONTEXTO RELEVANTE DO LOTEAMENTO GARCIA I

O LOTEAMENTO GARCIA I, com 12,8574 ha, registrada sob nº 65.580, no Cartório de Registro de Imóvel de Sorriso - MT, localizado a margem direita da Rodovia BR-163 (Cuiabá – Santarém) sendo realizado o loteamento contendo 06 quadras e 75 lotes.

3. DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

A Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, é responsável, no âmbito federal, pelas disposições acerca da regularização fundiária rural e urbana. O instrumento legal traz em seu bojo o intuito de facilitar e desburocratizar a regularização fundiária de núcleos informalmente ocupados, de modo a melhorar as condições urbanísticas e ambientais das áreas em situação de informalidade notarial, garantir o direito social à moradia digna e às condições de vida adequadas, atendendo, assim, a função social inerente à propriedade¹.

Nesse sentido, em suma, são previstas duas espécies de regularização fundiária urbana (Reurb), que atingem em sua totalidade as propriedades urbanas irregulares no Brasil, quais sejam:

1. Reurb de Interesse Social (Reurb-S);

2. Reurb de Interesse Específico (Reurb-E).

Em apertada síntese, o que irá diferir as modalidades são os seus destinatários e os seus efeitos. Assim, a primeira é destinada para a população de baixa renda, devidamente caracterizada, tendo como um de seus benefícios a isenção completa de custas e emolumentos dos atos registrais².

A segunda, por seu turno, tem como alvo os núcleos urbanos informais ocupados pela população não enquadrada na primeira hipótese, isto é, que não se caracterizam como de baixa renda. São os núcleos urbanos informais ocupados por população com melhores condições de vida, mas que ainda não possuem uma moradia juridicamente regularizada.

Impõe ressaltar que dentro dos núcleos urbanos informais objeto de Reurb-E podem haver moradias ocupadas por moradores de baixa renda. De igual modo, o inverso também ocorre: nas áreas de Reurb–S serão detectadas famílias que não são de baixa renda, mas que também serão beneficiados pelo critério. Desse modo, conforme se abordará em tópico conseguinte, o que se delimita é a área com predominância de uma ou outra população e não a renda específica de um determinado núcleo familiar.

No momento, para a elaboração do presente estudo, delimitar-se-á a análise, tão somente, aos elementos pertencentes à primeira categoria. Assim sendo, nos preceitos do I, art. 13, da Lei nº 13.465/2017, tem-se que Reurb-S é a “regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda”. Ante a redação do diploma legal, verifica-se que a aplicação desta modalidade de regularização pressupõe a observância de uma série de requisitos, os quais passamos a analisar.

3.1. – Caracterização do núcleo urbano e de sua informalidade e consolidação

Impõe-se apontar, neste momento, o conceito traçado pela norma acerca do que seja um “núcleo urbano”, bem como o que define a sua informalidade e consolidação, para, assim, inserir o núcleo em análise nas categorias apontadas pela lei. Assim, o art. 11 da Lei nº 13.465/2017 dispõe que núcleo urbano é todo

assentamento humano, com uso e características urbanas, constituído por unidades imobiliárias de área inferior à fração mínima de parcelamento prevista na Lei nº 5.868, de 12 de dezembro de 1972, independentemente da propriedade do solo, ainda que situado em área qualificada ou inscrita como rural.

Em segundo momento, o inciso II, do mesmo artigo, adota a conceituação da antiga doutrina, notadamente nos ensinamentos de Diógenes Gasparani, distinguindo os núcleos urbanos em legais ou ilegais (informais), e estes em³:

b) irregular: o parcelamento aprovado pelo Poder Público, mas executado de forma parcial ou distintamente do projeto aprovado;

c) não foi possível realizar a titulação de seus ocupantes: o parcelamento que, mesmo aprovado pela Poder Público, bem como atendida a legislação em vigência à época de sua implantação, por qualquer modo, não concretizou a titulação de seus ocupantes.

____________________

1 O art. 10 da Lei nº 13.465/2017 elenca todos os objetivos do dispositivo a serem observados pela União, Estados e Municípios. Neste ponto, necessário evidenciar-se ainda o item 2.1 do Parecer do INTERMAT, que trata acerca das políticas públicas de regularização fundiária e o interesse estatal na regularização das áreas informais.

2 A devida discriminação dos atos registrais isentos de pagamento, relacionados à Reurb-S, encontram-se no §1°, art. 13 da lei em comento.

Por fim, o inciso III, ainda do mesmo artigo em análise, traz uma última definição e dispõe que núcleo urbano informal consolidado é “aquele de difícil reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras circunstâncias a serem avaliadas pelo Município”.

A verificação de que uma área urbana é consolidada observará, dentre inúmeros aspectos: o tempo de ocupação da área, por meio de documentos públicos, contas de luz, água e energia, contratos firmados, entre outros; a natureza das ocupações, isto é, se as construções existentes são planejadas e fixadas em caráter permanente.

Diante do exposto, o objeto do presente feito é um núcleo urbano consolidado.

3.2 – Do enquadramento da população ocupante do núcleo no perfil de baixa renda

Devidamente identificado e caracterizado o núcleo, imprescindível ainda classificar a população residente em suas dependências, se de baixa renda ou não, com o fito de indicar se a modalidade de Reurb-S é comportada no caso.

Dessa maneira, impõe compreender-se, de antemão, o que é a “população predominantemente de baixa renda”, prevista na lei.

Assim, o primeiro juízo cognitivo se direciona ao que se entende como “baixa renda”. Nesse sentido, o Decreto Federal nº 9.310, de 15 de março de 2018, que institui as normas gerais e os procedimentos aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana, dispõe em seu art. 6º, parágrafo único, que:

Art. 6º Para a classificação da Reurb na modalidade Reurb-S, a composição ou a faixa da renda familiar para definição de população de baixa renda poderá ser estabelecida em ato do Poder Público municipal ou distrital, consideradas as peculiaridades locais e regionais de cada ente federativo. Parágrafo único. A renda familiar prevista no caput não poderá ser superior ao quíntuplo do salário mínimo vigente no País.

Extrai-se, portanto, que será considerada família de baixa renda aquela que perceber renda familiar ATÉ 05 (cinco) salários mínimos, atualmente.

Feita tais considerações, passa-se ao esclarecimento do termo “predominantemente”. O legislador adotou a cautela necessária na redação do diploma, não utilizando de advérbios como “exclusivamente”. O emprego no texto normativo do advérbio “predominantemente” leva a interpretação de que, mesmo diante da existência de núcleos familiares não caracterizados como de interesse social e/ou de baixa renda.

Nesse seguimento, diante da imprecisão semântica da norma, como, de fato, caracterizar o núcleo como de baixa renda?

§7º A classificação da modalidade da Reurb de unidades imobiliárias residenciais ou não residenciais integrantes de núcleos urbanos informais poderá ser feita, a critério do Município ou do Distrito Federal, ou quando for o caso, dos Estados e da União, de forma integral, por partes ou de forma isolada por unidade imobiliária.

Considerando a realidade exposta no item 2 desta decisão, declara-se de interesse social a presente regularização fundiária urbana.

3.3 – Da ocupação e sua devida comprovação

Entende por ocupação, passa-se a abordagem quanto ao seu tempo. A Lei nº 13.465/2017 não traz nenhuma exigência de tempo mínimo de ocupação do imóvel para a regularização, sendo indistinto se o indivíduo se encontra no imóvel a um mês ou a dez anos.

____________________

3 Acerca das classificações dos núcleos urbanos, veja-se o item 2.1.1 do Parecer do INTERMAT.

Dito isso, registra-se que ocupação será devidamente comprovada caso a caso por meio documental e/ou por vistoria in loco, sendo formalizado parecer técnico/social de cada unidade imobiliária apta a regularização.

3.4 – Do instituto jurídico aplicável à presente regularização fundiária: legitimação fundiária

O art. 15 da Lei 13.465/2017 elenca o rol de institutos postos à disposição do Poder Público para titular os ocupantes em suas respectivas unidades imobiliárias, no âmbito da Reurb.

Neste viés, nos preceitos do art. 23 da Lei de Regularização Fundiária de 2017, tem-se que a legitimação fundiária é uma forma originária de aquisição do direito real de propriedade conferido por ato do Poder Público àquele que detiver em área pública⁵ ou possuir em área privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado constituído até 22 de dezembro de 2016. O processo é formalizado com a entrega, pelo Poder Público, do “título de legitimação fundiária” ao ocupante da unidade.

A legitimação fundiária, prevista no artigo 23, da Lei Federal n. 13.465/2017, poderá ser utilizada tanto na Reurb-S, quanto na Reurb-E, conforme disposto no § 2º, do referido artigo, senão vejamos:

Art. 23. (...) § 2º Por meio da legitimação fundiária, em qualquer das modalidades da Reurb, o ocupante adquire a unidade imobiliária com destinação urbana livre e desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais, gravames ou inscrições, eventualmente existentes em sua matrícula de origem, exceto quando disserem respeito ao próprio legitimado.

O texto legal remete à possibilidade da aplicabilidade do instrumento legitimação fundiária em qualquer das modalidades da Reurb, seja na modalidade de interesse social, seja na modalidade de interesse específico.

Todavia, caso se opte pela aplicabilidade da legitimação fundiária na modalidade interesse social, o § 1º, do art. 23, da Lei Federal n. 13.465/2017, traz alguns requisitos indispensáveis para a utilização do referido instrumento, quais sejam:

(a) que o beneficiário não seja concessionário, foreiro ou proprietário exclusivo de imóvel urbano ou rural (Art. 23, § 1º, inciso I); (b) que o beneficiário não tenha sido contemplado com legitimação de posse ou fundiária de imóvel urbano com a mesma finalidade, ainda que situado em núcleo urbano distinto (Art. 23, § 1º, inciso II); e (c) que em caso de imóvel urbano com finalidade não residencial, seja reconhecido pelo poder público o interesse público de sua ocupação (Art. 23, § 1º, inciso III).

Referente a Reurb-E, tais condições não são aplicáveis, na medida que não existe requisitos impeditivos taxativos elencados na legislação federal. Em contrapartida, a regularização fundiária de interesse específico não está sujeita a isenção de custas e emolumentos e outros atos elencados no art. 13, § 1º, da Lei Federal n. 13.465/2017.

Deste modo, em se tratando de Reurb-S, deverão ser observados os requisitos expressos no art. 23, §1º, da Lei Federal n. 13.465/2017. Todavia, em se tratando de Reurb-E, tais requisitos serão dispensados. Portanto, é plenamente possível e indicada a utilização da legitimação fundiária como instrumento jurídico para a regularização fundiária do núcleo urbano sob análise.

____________________

5 A identificação do instrumento adotado no processo é imprescindível, visto que, conforme já decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, bens públicos não estão sujeitos a posse por particulares, tampouco estão sujeitos aos efeitos da usucapião. A ocupação de bem público qualifica a mera detenção, não concedendo ao seu ocupante nenhum direito inerente à propriedade. Assim, a aquisição de bem público pelo ocupante somente poderá ser feita através de institutos muito específicos. In casu, o instituto jurídico da legitimação fundiária.

4. DISPOSITIVO

Diante do exposto, RESOLVE declarar o presente núcleo urbano como de interesse social, bem como instaurar seu processo administrativo de regularização fundiária, na modalidade Reurb-S, nos termos da Lei Federal n. 13.465/2017 e Decreto Federal n. 9.310/2018.

Sorriso, Estado de Mato Grosso, 09 de maio de 2023

Assinado Digitalmente

ARI GENEZIO LAFIN

Prefeito Municipal